2008年09月17日
本当に予算内で納まるの、本当はどうなの？
台風の被害が少しでもあれば、火災保険を積極的に利用しましょうね。
火災・地震保険にまつわる疑問などもあれば、気軽に聞いてくださいね。
今日、お客様から「本当に安くていい家が建てられるんですか
」「予算の範囲内で希望の家をもつことが出来るんですか
」「私達の予算で家を建てることが出来ますか
」などなど、自分達が家をもつにはいったいどのくらいかかるのか、自分達の予算は多いのか、少ないのか、
資金にまつわる質問ばかりで
ん～・・・
まずは、何から話せばいいのか
まずは、お客様が一番不安なことから整理して聞く事にしました。
一番の不安は、自分達の予算が少なくないか
でした、でも、今までの経験上、「予算がたくさんあります」って来たお客様はいないので
どちらかといえば、自分達の予算を言わないお客様のほうが多かったですが・・・
（住宅会社にいると競合が多くてなかなかお客様も駆引きするんですね、
）僕は駆引きが嫌いでした
駆引きするならこっちから断ってました
でも、この仕事を初めてからは、けっこう正直にはっきりとお客様が
資金や家について話をしてくれるので、うれしいです
予算があるなしに関わらず、お客様が望む家が持てるのか、どうしたら持てるのか
を、常に、いつもお客様と考えるようにしています。
そこで、過去の建築実績を例に挙げて説明しました。
お客様からの許可をいただいて資金計画を公開したいと思います。
Aさんとしましょうか。
＜土地・建物・諸経費こみで、予算3400万円以内を希望＞
＜土地は、大分市郊外で、買い物や小学校に対して利便性が良い＞
以上がAさんが家をもつための希望でした。
家については希望が多くて設計士さん大変そうでした
でも、楽しかった
土地は医学部付属病院の周辺で決定、今は便利良いですよね
建物工事 1590万円 （建物延床面積：105.34㎡・31.86坪 施工床面積：112.89㎡・34.14坪) 施工面積とは、実際に工事をする建物面積だと思ってください。 ちなみに坪単価の目安になる面積と思ってもらっても良いですが、。
（建物本体工事1260万円、住宅設備・照明工事190万円、現場工事管理費140万円）
企画・設計・監理費 200万円
カーテン工事 30万円 外こう造園工事 75万円
上記の合計：1895万円・消費税：95万円・・・1990万円・・①
土地購入費 960万円 手数料 37万円・・・997万円・・②
諸費用として
土地・建物登記費用 31万円
火災・地震保険（長期25年契約） 80万円
銀行諸費用 22万円
水道費用 20万円 地盤調査費用 7万円 地鎮祭・上棟費用 10万円
上記の合計：170万円・・③
以上①＋②＋③より、
総資金計画は、3157万円
尚、表示金額については端数千円単位は切り上げています。
Aさんは、住宅設備に予算をかけ、工事途中にキッチンとシステムバスのグレードを
1ランクアップしました。
でも、予算の範囲で納まりました。
床面積が小さい家はコストダウンは出来ますが、坪単価だけを考えると割高かもしれません、
でも、お客様の予算に納まるのが第一ですよね
質を求めるか、広さを求めるかで、プランニングのスタートラインが違うと思います。
一般的に住宅会社と工事請負契約をするときは、建物工事・現場管理・企画・設計・監理は
含まれての契約金額になると思いますが、
私達のシステムと違うのは・・・・・いろいろ秘密があります
これは次回のブログに書きます。（長くなるので・・・
）それで、このお客様の予算は土地・家・諸費用込みで、3000万円から3200万円が希望でした。
土地は、坂ノ市・大在希望です、
大丈夫です
、希望の家はつくれますよ、一緒に考えましょう。これからじっくりと一緒に土地を捜すことになりました。
Aさん家をちょっとだけ紹介しますね、
完成直後の写真
生活を始めてからの写真木とけいそう土だけを使用し、
家の隅々まで、気持ちのいい空気が流れます。
そんな、家です。
2008年09月04日
自己資金0円でも家は建つの？その3
僕がお客様と資金計画をたてる時に心がけていることは、
資金計画をつくるときの借入額をお客様の希望金額の前後でいくつかのパターンを提示して
一緒に考えるようにしています、そして自己資金が0円なのか、
いくらぐらいかけることが出来るのか
を検討してプランニングに入る前に100万円前後の余裕をみて計画をするようにしています。
借入金額にしても、少しだけ余裕を持って借入れすることをお薦めしています。
過去に、あまりにも借入金額をガチガチに固めすぎて（というか細かく必要資金を計上しすぎて）、
建てている途中にお客様が仕様のアップをしすぎてお金が足りなくなって
建ってしまってから別に住宅ローンを組みなおした経験があります、
まだ僕が住宅業界に入ってまもないときでしたが、
このお客様は、自己資金が多い人でしたから、まだ借入金に余裕があったから助かりましたけど
それ以来必ず、お客様の予算は当初よりも増えると考え支払い可能な範囲で余裕を
みる事にしたんです。
ちなみに、私達のお客様の仕様アップの多いところは、キッチン・バスです、ほとんどそうです
家の外観や内装などはかなりプランニング時につめて打合せをするので、
ほとんど仕様のアップはありませんが、
キッチンなどは、最初にショールームで決めて見積をするにもかかわらず、結構アップします、
ショールームに行くとお客様の気持ちはよく分かります、
でもまったく興味の無いお客様もいますけど、
お客様もせっかく建てる家なんだからと、最初の契約金額よりも多少は増えますが、
多少増えますといってもどのくらい余裕をみればいいのかが分からなければ
計画のしようがありませんから、プランに入る前にお客様には事前に、
過去のお客さんの例をあげて、どの程度の追加金額を考えればいいのかを説明するようにしています。
ひとつの例として、キッチンの仕様変更が10万円アップ、造り付けのテーブルを中止して10万円ダウン、
外こう工事で2台分のカーポートをつけて25万円アップ（計画当初は1台分）、小屋裏収納を広くして25万円アップ、
２階の床の素材を変更して10万円ダウン、照明器具で４万円ダウン、で、計36万円の追加工事でした。
この例からも、何でも追加ではなく、私達と話しながらバランスよくプラス・マイナスが出来るように考えます。
家が完成して最終清算をすると、契約金額からマイナスになったお客様もいましたよ
自己資金が0円でも家の計画を初めてもかまいませんが、
土地の契約金や、大型の分譲団地なら申込金もいるでしょう、
工事請負契約時に契約金も要りますよね、
自己資金の無い人ほど、借入れ金額に余裕をみたほうが良いでしょう。
出来れば100万円から200万円は最低でも現金を用意したほうが良いと思います。
現金分も含めた金額を借入れ金額にすれば最後には現金が残ります、そういう借り方もありますね。
家を建てる時は、多少の無理は必要かもしれませんが、無茶はいけませんね、
しっかりと余裕のある資金計画をたてましょう。
家にまつわる資金についての相談は何でも受け付けていますから
2008年09月04日
自己資金0円でも家は建つの？その2
どうして出来るだけ自己資金を持っていたほうがよいのか
ここでの自己資金とは、自分達の持っている資金すべてではなく、
土地・家に充てられる資金ということですが、
単純に考えれば、借入れ金額を減らすことが出来る、ですよね
でも、それだけだったら安く家を建てようという発想だけに結びついてしまい、
もちろん質の高い家を安く手に入れることはいいことですし、僕達がすすめている家づくりですが、
やはり、工事金額にも限界がありますから
もしかしたら、自分達が考えている理想の家が建てられない可能性が高いかも知れません。
今までの経験上、借入額を極力減らすほうばっかりに頭がいってしまうと、多分理想から
だいぶ離れた家になるものです。
では、ほかにどんなメリットがあるのか
自己資金があるということは、使う使わないは別として家づくりに対して心の余裕が出来ます。
仮に、総額3500万円以内で計画を始めるとします。
一般的に考えれば、自己資金300万円あれば、借入額を3200万円にしますね、
もちろんこのケースをお薦めはします、借入れ金額は少ないほうが良いですから
もし、3500万円の借入れでも資金設計が出来るとします、
すると、300万円分は、いい土地が選べたり、家の質を高めたり、面積を増やすことが出来ますね、
これが、心の余裕です、もちろん無理に借入額を増やす必要もないし、
今よりいい土地や広い家は要らないって言われればそれもそうなんですけど
僕はいろんなお客様と家づくりをしていて思うことがあるんですが、
お客様の理想を突き詰めて設計士さんと考えていくと必ずといっていいほど、
当初の資金計画から100万円程度がオーバーするんです、何でだろう
お客様も「せっかく建てる家なんだからって
」家の工事が始まってからの打合せでも少しずつだけど仕様がアップするんです。
少しずつでも、ちりも積もればっていうやつでやっぱり数十万はオーバーしますね、
いつもお客様に言うんですが、「心と資金には余裕を持って家づくりにのぞみましょう」って
その3に続きます。
2008年09月04日
自己資金０円でも家は建つの？その1
ここ最近は天気良いですね、やっぱり晴れるとまだまだ暑いですね
今日、お客様から「自己資金がまったくないんですけど、家を建てられますか」
って相談されたんですけど
ん～ん、正直困りました
過去の経験上自己資金が0円で、すべて住宅ローンでまかなったことはありました。
実際、特に問題もなく土地・家・諸費用含め、資金計画と資金調達はうまくいきました、
銀行の担当者もさすがに悩んでいましたが
今の銀行の住宅ローンでは、フラット35のように融資金額は土地・建物の取得金額の
8割または9割まで、という金額の上限は決めていないところもあり、
諸費用を含めた100%ローンが数年前から主流にはなっていますが、
ここでの諸費用とは、
土地・建物の登記費用、火災保険・地震保険、銀行諸費用（抵当権登記費用、印紙代、
申込手数料など）、
分譲団地なら団地管理諸費用、不動産会社に払う土地の仲介手数料などで、
その他土地によっては浄化槽工事費用や上下水道設備費用なども必要であれば
必要諸費用として含んでもよいです。
しかし、いくら100%ローンを謳っている銀行でも、申込人の年収や、信用情報によっては
借入れできない場合もあり、なかなかスムーズにすすまない事もあります。
ただ、自己資金0円といっても本当の意味での0円ではないですよ、
土地・建物にかける自己資金が0円ということであって、
引越し費用、家具・家電費用、地鎮祭や上棟の費用、などは、やはり自己資金で賄わないといけませんよね
これも過去の経験ですが、家電や車なども住宅ローンに組み込んだ人もいましたが
（本当はこんな資金計画は認められませんから）
考えてみると、住宅ローンって25年とか30年・35年など長期のローンですよね、
車や家電は30年も持ちませんよね、普通に考えて損ですね
それなら余分に借り入れた金額は、家のグレードアップに使ってほしいものです
本題の結論から言うと、ＦＰの僕としては、自己資金0円での土地・家の取得は出来るだけ避けてほしいです。
続きはその2で書きますね。
2008年07月29日
土地費と建物費だけじゃ家は建たないよ
今日も、猛暑 な一日でしたね、もう、頭が痛いよ
今日話をしたお客様は、家を建てたいって思いたったのは家族大賛成でよかった そうですが、
何から始めればいいものか・・・・・。
とりあえず、市内の住宅展示場は全部見学したそうです・・暑いのに大変だー
家族みんな真剣な思いで展示場めぐりをしたそうだが、どこもまったく建てたいなぁ
っていう家はなかったそうです、
ホントの話ですよ、
大手ハウスメーカーでは、自分たちの予算を言うと・・・
ぜんぜん手がでない感じだったとか。
地場の住宅会社の中には予算が合いそうな会社があったそうです、でも・・・子供の好みではなかったそうです
ちなみに子供たちは6歳と4歳です、 かわいいんですよ
皆さんは子供たちの意見をちゃんと聞いて家づくりを考えていますか、統計によると、子供たち・家族がくつろげる子育て住宅に
かなりの割合で、関心があるみたいですよ、ホントはちゃんと子供たちの意見聞いてますか、
子供は正直ですよ、嫌なものは理屈じゃなく嫌なもんですよ。
ところで、この人たちと資金面の話をしていると・・・・
予算があるなしってその人たちの価値観も入ってくると思うので、正直いい
って思うものには多少がんばっても予算は結構増えるものです、（経験上の話ですが・・・）
過去に、住宅会社によってまったく違う予算を言っていた人がいました これって何なんでしょうか
結局その人の価値観で予算を分けていたんでしょうね、この会社の家ならここまで予算をだす、この会社ならこんなに予算は
出したくないとか・・・ そんなことしてたら住宅会社のおもうつぼ ですよ、結局自分では安く建てたつもりでも、
ちゃんと会社は利益を取っているんですからね、
ちょっと今日の本題からずれちゃった・・・
で、予算は僕が思っていた以上にある人たちでした。
ただ、畑を造成したり水道通したり、浄化槽を考えたりと、家を建てるために準備をしないといけないお金が
けっこうかかりそうでした
銀行ローンを利用するんだけど、これって結構お金かかるんですよ、申込費用・登記費用・火災保険費用・保証料など、
ざっと見積もっても借入れ金額によりますが、100万円前後はかかると思っていいでしょう。
そのほかに、土地が畑や田だったら農地転用費用・地目変更登記費用など、
家の登記費用、地盤調査の費用、地鎮祭や上棟の費用、引越し費用、家具家電・・・・・
土地から購入すれば、土地購入費、土地仲介手数料（団地などの造成地ではいらない場合もあります、要調査）
土地所有権移転登記費用などです。
今日のお客様もそうですし、これから家を建てようと考えている人たちもまずは、健全な資金の計画から入ったほうが
絶対間違いなく進んでいけると思いますよ、
住宅会社によって土地・建物費以外の諸費用にばらつきがあるようだったら
突っ込んで聞いてみると良いですよ。
たくさんの住宅会社からバラバラな予算の計画書や見積書をたくさん出されて、何をどう信じたらいいのか
わからなくなって、私達のところに来る方ってホント多いですよ。
僕のところに来れば、予算なんて単純明快 「かかるものはかかる」 です。
かかるものはかかるんですから、それと予算をどう考えて、家づくりをお客様と一緒になって考え、進めるかが
私達のお仕事です
理想の家づくりは現実な予算のはなしから、ここで精根尽きる人もいるけど・・・・・
